Casas prefabricadas en Cantabria

Ley 5/2022: qué permite en suelo rústico

Cantabria estrenó marco urbanístico con la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria, publicada en el Boletín Oficial de Cantabria y en vigor desde septiembre de 2022. Una vivienda prefabricada se tramita igual que una construida in situ: proyecto, licencia y suelo apto.

La ley divide el suelo rústico en especial protección y protección ordinaria, y para la vivienda unifamiliar aislada ha creado una figura propia: las Áreas de Desarrollo Rural. Las delimita el planeamiento junto a núcleos pequeños (menos de 250 viviendas), siempre fuera de terrenos con valores que merezcan protección y sin alejarse más de 100 metros del suelo urbano. Dentro de ellas se exigen condiciones como mantener permeable la mayor parte de la parcela y que la casa sea de consumo energético casi nulo, algo que las buenas casas industrializadas ya suelen cumplir de serie. Además se recuperan los núcleos rurales (de 5 a 30 viviendas) con uso residencial característico.

Ojo a un coste que no aparece en muchos presupuestos: las construcciones en suelo rústico no ligadas al sector primario pagan al ayuntamiento una prestación de entre el 3 % y el 5 % del presupuesto de obra, aparte del ICIO, con exenciones para municipios en riesgo de despoblamiento. Si quieres entender bien este escenario, lee la guía de suelo rústico y confirma con tu ayuntamiento si su plan ya tiene delimitadas estas áreas.

Trámites

La ley mantiene la licencia urbanística e incorpora la declaración responsable y la comunicación, que los ayuntamientos pueden usar en lugar de la licencia en ciertos casos mediante ordenanza. La primera ocupación de edificaciones nuevas se encuadra en el régimen de declaración responsable. Revisa la ordenanza de tu municipio para saber qué documentación piden.

Clima cántabro y cómo afecta al diseño

Santander y toda la costa están en zona climática C1, pero el escalado es rápido: según la tabla del CTE para Cantabria, a partir de unos 150 metros se pasa a D1 y desde unos 650 metros a E1, que es donde queda Reinosa y la comarca de Campoo. Entre la bahía y el Alto Campoo puede haber diferencias enormes en horas de calefacción.

En la costa, el reto es la humedad y los temporales del Cantábrico: cubiertas con pendiente y evacuación generosa, fachadas que sequen bien y carpinterías con buena estanqueidad. En Campoo y los valles altos, cubierta calculada para nieve, aislamiento reforzado y un sistema de calefacción que no dependa solo de una bomba de calor pequeña. En cualquier caso, la ventilación con recuperación de calor es casi obligada para evitar moho.

Demanda y accesos

La búsqueda de vivienda unifamiliar se concentra en el arco de la bahía de Santander, el entorno de Torrelavega y la costa oriental hacia Laredo y Castro Urdiales. En valles como Liébana o el Pas, los accesos por carreteras estrechas y con curvas limitan el tamaño de los módulos: a Liébana se entra por el desfiladero de La Hermida, así que pide al fabricante un estudio de transporte. Si buscas también al oeste, compara con Asturias, y al este con Bizkaia.